بازار؛ گروه راه و مسکن: بخش مسکن بعد از جنگ ۱۲ روز وارد یک فاز جدید دیگری شد. یعنی هم به لحاظ خرید و فروش و هم به لحاظ تولید مسکن در حال تجربه های جدیدی است که کمتر فعال و کارشناسی می توانست آن را پیش بینی کند.
رکود عمیق بازار مسکن در سه ماه گذشته آن چنان بر این بازار سایه انداخته است که حتی سازندگان مسکن را که در بافت های فرسوده با داشتن مشوق های مناسبی جذب این مناطق می شدند را به نوعی فراری داده است.
کاهش قدرت خرید متقاضیان و بخش تقاضا به قدری بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است که انبوه سازان و سازندگان مسکن دیگر رغبتی برای ساخت در بافت فرسوده از خود نشان نمی دهند.
عبدالرضا گلپایگانی معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه روند حضور و فعالیت سازندگان و انبوه سازان مسکن در بافت‌های فرسوده کُند شده است می گوید: مشکل اصلی در حال حاضر از سمت تقاضا است. یعنی قدرت خرید متقاضیان، برای خرید مسکن بسیار کاهش پیدا کرده است.
وقتی هم بخش تقاضا ضعیف شده و بخش عرضه نیز با رشد نهاده های تولید هر روز گران تر از روز قبل به مرحله نهایی می رسد، قطعا تولید مسکن به صرفه نخواهد بود
او می گوید: ساخت مسکن در بافت فرسوده بنا به دلایل مختلفی دچار یک افت به لحاظ تعداد شده است. چرا که بخش تقاضا به هیچ وجه قدرت خرید ندارد و بانک ها نیز از اعطای تهسیلات به بخش عرضه خودداری می کنند. وقتی هم بخش تقاضا ضعیف شده و بخش عرضه نیز با رشد نهاده های تولید هر روز گران تر از روز قبل به مرحله نهایی می رسد، قطعا تولید مسکن به صرفه نخواهد بود.
به هر سوی بازار مسکن این روزها در حالی دچار یک رکود عمیق و عجیب شده است که این رکود در خنثی کردن رشد دلار و تاثیر مستقیم آن بر قیمت مسکن موفق عمل کرده است. اما گزارش ها حاکی از این است که رشد نرخ ارز بر قیمت تمام شده اثرگذار بوده و این خود یک خطر بالقوه برای بهای ملک در روزهای رونق خواهد بود.
اگر چه هنوز گزارش‌های بانک مرکزی از بازار مسکن منتشر نشده و نمی‌توان با قاطعیت و با آمار در خصوص تحولات بخش مسکن اظهار نظر کرد، اما گزارش‌هایی که از سوی برخی مقامات مسئول و آگاه ارائه می‌شود نشان می‌دهد که بازار مسکن دچار یک رکود عمیق شده و احتمال اینکه در ماه‌های آینده به دلیل رشد نرخ ارز، شرایط رکود تورمی شدید را تجربه کنیم بسیار بالا است.
گزارش اردیبهشت ماه سال گذشته بانک مرکزی نشان داد که قیمت مسکن نسبت به ماه گذشته یعنی اسفند ماه ۱۴۰۲ حدود ۲ درصد افزایش داشت، اما فعالان و کارشناسان مسکن در همان دوران نیز معتقد بودند که این ۲ درصد افزایش گزارش شده از سوی بانک مرکزی نمی‌تواند ملاک تمام سطح شهر تهران برای رشد قیمت مسکن باشد.
حال با توجه به اینکه ماه هاست که گزارشی موثق از سوی مراجع ذیصلاح منتشر نشده تمامی اظهارات بر اساس گزارش‌های میدانی و داده‌هایی است که نمی‌تواند مورد استناد قرار بگیرد.
آنچه که این روزها بازار مسکن با آن مواجه است این است که بازاری با رکود عمیق در پیش روی متقاضیان است و حتی رشد نرخ دلار نیز متقاضیان مصرفی و سرمایه گذاری را ترغیب به ورود به بخش مسکن نکرده است.
عدم نقدشوندگی در شرایط جنگی یکی از دلایل عدم ورود متقاضیان به بازار مسکن است، اما شاید مهمترین نکته و دلیل اصلی، جذابیت بازارهای موازی مثل طلا و ارز است.
سوالی که این روزها در ذهن متقاضیان مسکن متبادر می‌شود این است که این روزها که دلار افزایش یافته و ارزش پول ملی افت داشته است، قیمت مسکن با دلار چند هزار تومانی محاسبه می‌شود.
برخی از فعالان بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در حال حاضر با نرخ دلار ۱۰۰ هزار تومانی خود را تطبیق داده است؟ می‌گویند: آنچه که بازار مسکن این روزها با آن مواجه است رکود است و بس، بنابراین اگر قیمت مسکن بخواهد خود را با دلار ۱۰۰ هزار تومانی تطبیق بدهد قطعا هیچ متقاضی قادر به خرید مسکن نخواهد بود. به عبارتی این جاماندگی قیمت مسکن از نرخ دلار را فعلا نباید در ذهن خود مجسم کنیم. اما بادی یک اعتراف جدید نیز انجام داد که سازندگان مسکن با این موضوع چگونه برخود خواهند کرد.
آنان می‌گویند: اگر چه قیمت مسکن این روزها هنوز خود را با دلار ۱۰۰ هزار تومانی تطبیق نداده است و شاید هم هنوز زود باشد که خود را با قیمت‌های امروز ارز محاسبه کند، اما رشد نرخ ارز قطعا بر تولید مسکن و قیمت تمام شده تاثیرگذار بوده است. به عبارتی الان مسکن گران تولید می‌شود و وقتی گران تولید شود گران هم به فروش می‌رسد.
اما خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی‌های عمران تهران معتقد است که اگر رکود در بازار مسکن تا این حد طولانی نمی شد الان باید مسکن با یک تاخیر کوتاه مدت با دلار ۹۰ هزار تومانی خود را تطبیق می داد.
اگر بخواهیم همرسانی بازار مسکن و ارز را داشته باشیم، بهای مسکن در محدوده دلار ۷۰ هزار تومانی است. اما اینکه مسکن گران تولید می شود موضوعی است که باید به آن اعتراف کرد
او در پاسخ به این پرسش که در حال حاضر با توجه به اینکه دلار از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده است آیا می توان گفت که مسکن گران تر تولید می شود پس باید قیمت ها هم رشد کند؟ گفت: در حال حاضر مسکن با دلار ۷۰ هزار تومانی محاسبه می‌شود. اگر بخواهیم همرسانی بازار مسکن و ارز را داشته باشیم، بهای مسکن در محدوده دلار ۷۰ هزار تومانی است. اما اینکه مسکن گران تولید می شود موضوعی است که باید به آن اعتراف کرد.
باقرپور ادامه داد: این رکود باعث شده است که همچنان مسکن با دلار ۷۰ هزار تومانی باشد. یعنی ریشه رکود باعث شده است که مسکن هنوز با دلار ۷۰ هزار تومان محاسبه شود. چرا که یک زمانی هست که ریشه رکود بر اثر جنگ رخ دهد، اما الان ما رکود مسکن را دو سال است که داریم. استطاعت خرید مسکن در این بازار از دست رفته است. در حاضر وقتی آگهی‌های خرید و فروش مسکن را ملاحظه می‌کنید می‌بینید که زیر ۷ تا ۸ میلیارد تومان آپارتمان در تهران وجود ندارد.
مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در پاسخ به این پرسش که اگر رکود مسکن نبود الان قیمت مسکن با دلار ۱۰۰ هزار تومان هم می‌توانست محاسبه شود؟ گفت: با توجه به تاخیر فازی که مسکن نسبت به سایر بازارها دارد به طور قطع با دلار ۹۰ هزار تومان باید محاسبه می‌شد.
وقتی تولید مسکن گران تر از تورم عمومی است آیا می توان گفت بهای ملک در نیمه دوم سال جاری نباید افزایش یابد؟ به هر سوی رکود تورمی تنها پیش بینی دقیقی در ماه های آینده خواهد بود
او تاکید کرد: وقتی تولید مسکن گران تر از تورم عمومی است آیا می توان گفت بهای ملک در نیمه دوم سال جاری نباید افزایش یابد؟ به هر سوی رکود تورمی تنها پیش بینی دقیقی در ماه های آینده خواهد بود.
اگر بخواهیم مثالی در این خصوص بزنیم باید اعلام کنیم که تورم مصالح ساختمانی در یک سال در حالی ۵۰ درصد بوده که تورم عمومی ۴۵ درصد بوده است. پس گران ساختن خود دلیلی بر این خواهد بود که مسکن در این قیمت ها نخواهد ماند
باقرپور اظهار داشت: بازار مسکن نسبت به بازارهای طلا و ارز جاماندگی دارد بنابراین بخواهیم یا نخواهیم این جاماندگی یک روزی جبران خواهد شد. و اگر بخواهیم مثالی در این خصوص بزنیم باید اعلام کنیم که تورم مصالح ساختمانی در یک سال در حالی ۵۰ درصد بوده که تورم عمومی ۴۵ درصد بوده است. پس گران ساختن خود دلیلی بر این خواهد بود که مسکن در این قیمت ها نخواهد ماند.
افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته که به تبعیت از شرایط اقتصادی، تورم عمومی و رشد نرخ دلار رخ داده است اولا سبب شده تا افراد کمی قدرت خرید ملک داشته باشند و از طرفی نیز عدم ثبات نسبی در اقتصاد نیز موجب شده خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازان ریسک ورود به بازاری که در سقف قیمتی است را نپذیرند.
حال به نظر می رسد رشد قیمت ساخت از یک سو و کاهش قدرت خرید مسکن از سوی دیگر این زنجیره تولید مسکن را دچار مشکل کرده است.
برخی از سازندگان مسکن با این عنوان که تصورها بر این است که تولید مسکن با سود سرشاری مواجه است اما وقتی بررسی ها به صورت دقیق صورت می گیرد متوجه می شویم که تولید مسکن گران تر از تورم عمومی است و این خود یک سوال اساسی مطرح می کند که اگر تولید مسکن گران تر از تورم است و خرید و فروش مسکن نیز در رکود کامل به سر می برد چرا باید وارد عرصه ساخت و ساز شد؟
دیدگاهتان را بنویسید